Em muitos momentos do ciclo, o mercado imobiliário opera mais pela percepção do que pelos fundamentos. Partindo dessa premissa, Alex Nabuco dos Santos observa que decisões equivocadas costumam surgir quando valor percebido e valor real são tratados como sinônimos. Embora relacionados, esses conceitos obedecem a lógicas distintas e produzem efeitos diferentes sobre preço, liquidez e risco ao longo do tempo.
O valor percebido nasce da narrativa dominante, da comparação superficial e do ambiente emocional do mercado. Já o valor real se constrói a partir de uso, renda, liquidez relativa e capacidade de adaptação do ativo. Confundir esses planos é um dos erros mais recorrentes em fases de transição econômica.
Como o valor percebido se forma?
De modo geral, o valor percebido é influenciado por fatores visíveis e de rápida assimilação. Tendências de mercado, marketing, escassez aparente e expectativas de valorização futura moldam essa percepção. Conforme aponta Alex Nabuco dos Santos, esse tipo de valor se expande com facilidade em ciclos otimistas e se retrai rapidamente quando o ambiente muda.
Em fases de maior euforia, ativos passam a ser precificados pela promessa e não pela entrega. O mercado aceita pagar mais porque acredita que alguém pagará ainda mais adiante. Esse mecanismo funciona enquanto a narrativa se sustenta, mas revela fragilidade quando a demanda se torna mais criteriosa.
Onde o valor real se ancora
Em contraste, o valor real se ancora em fundamentos observáveis. Segundo Alex Nabuco dos Santos, ele está ligado à função do imóvel, à demanda recorrente, à qualidade da localização e à capacidade de gerar renda ou liquidez ao longo do tempo. Esses elementos não desaparecem com a mudança de humor do mercado.
O valor real não ignora expectativas, mas não depende exclusivamente delas. Um imóvel com uso claro, custo de reposição elevado e inserção urbana consolidada mantém relevância mesmo quando o ciclo se ajusta. O preço pode oscilar, mas a função permanece.
Quando percepção e realidade se afastam
Há momentos em que a distância entre valor percebido e valor real se amplia. Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, isso costuma ocorrer quando há excesso de capital direcionado a um mesmo segmento, replicação de produtos e generalização de premissas. O mercado passa a tratar ativos distintos como equivalentes, inflando percepções sem base uniforme.
Nesse cenário, imóveis com fundamentos frágeis se beneficiam temporariamente da maré positiva. Entretanto, quando a seletividade retorna, o ajuste não é homogêneo. O valor real reaparece como critério decisivo, e a percepção excessiva se desfaz.
O papel da liquidez na separação dos valores
A liquidez costuma ser o primeiro indicador a diferenciar percepção de realidade. Conforme destaca Alex Nabuco dos Santos, ativos sustentados apenas por valor percebido perdem liquidez rapidamente quando o mercado muda. Já imóveis ancorados em valor real continuam negociando, ainda que com prazos mais longos.
A diferença está na profundidade da demanda. O valor real se conecta a necessidades concretas, enquanto o percebido depende de expectativa. Quando a expectativa enfraquece, apenas a necessidade sustenta o interesse.
Risco patrimonial e decisões baseadas em percepção
Decisões baseadas majoritariamente em valor percebido carregam risco patrimonial elevado. Isso ocorre porque a reversão de percepção costuma ser mais rápida do que a capacidade de reação do investidor. Na análise de Alex Nabuco dos Santos, muitos prejuízos não decorrem de crises amplas, mas de escolhas feitas em ativos cujo valor real era insuficiente para sustentar o preço.
O risco não está em pagar caro, mas em pagar caro por algo que não entrega fundamentos compatíveis. Quando o valor real é sólido, o preço tende a se ajustar com o tempo. Quando não é, a correção se torna permanente.
Como alinhar percepção e realidade na decisão?
Alinhar valor percebido e valor real exige método. Isso envolve comparar preço com renda potencial, analisar uso final, avaliar liquidez histórica e compreender o contexto urbano. A decisão melhora quando o investidor se pergunta menos “o que o mercado está dizendo” e mais “o que este imóvel entrega”.
A percepção não deve ser ignorada, pois ela influencia timing e negociação. Contudo, ela precisa ser filtrada pelos fundamentos. Quando percepção e realidade caminham juntas, o risco diminui e a decisão se torna mais robusta.
Valor real como âncora de longo prazo
No longo prazo, é o valor real que sustenta o patrimônio. Percepções mudam, narrativas se esgotam e ciclos se alternam. Imóveis que permanecem relevantes são aqueles que resolvem demandas concretas e se adaptam ao ambiente.
Para Alex Nabuco dos Santos, compreender a diferença entre valor percebido e valor real é abandonar decisões guiadas por ruído e adotar critérios que atravessam o tempo. Essa mudança não elimina oportunidades, ela seleciona as que realmente merecem espaço em uma estratégia imobiliária madura.
Autor: Viktor Kolosov